8月二手住宅:客户入市步伐放缓二手市场需求回

时间:2019-09-22 04:33       来源: 未知

  从今年8月各周网签情况来看,上旬周度成交基本维持在1000-1100宗水平左右。

  而进入中下旬后,二手市场需求有所回落,周度成交下跌至900-1000宗上下徘徊。 广州中原研究发展部认为,据广州中原数据显示,本月中原二手带看量环比下滑7.9%左右,录得的新增购房客户数量环比减少7.8左右。由此可见,本月二手客户入市热情有所下滑,部分客户选择观望金九银十走势后再决定是否入市。据调研了解,目前部分客户对市场信心较弱,在交易过程中出现过分“压价”的情况,但业主接受意愿较低,议价让利空间较窄。据监测统计,进入8月份以来,每周录得的新增房源数量相对可观,均处于千套以上,月度新增房源数量更是环比大涨14.47%,客户可选择性较高。据广州中原研究发展部监测发现,2019年8月,一次性付款方式成交占比仅13.8%,较7月净减4.4%,较6月净减2.3%。另外,近两个月来看,商业按揭付款方式成交占比亦有明显下滑,7、8月成交占比基本集中在42%左右,较4、5月净减7%-9%左右。主要由于近段时间多所银行贷款利率均有所上调,商业按揭付款的置业成本加重,促使占比回落。

  此外,需要指出的是,8月25日,央行发布的住房贷款利率调整方案后,商业按揭付款可能会造成部分存在征信问题的置业客户购房成本加重,从而选择其它的付款方式购房,届时占比可能将进一步下滑。

  其中,花都、荔湾两区下降幅度相对明显。1-27日分别成交693宗、194宗,环比分别下滑17.7%、17.8%。而番禺由于凭借刚需价格,加上社区大盘的优势,依旧保持领头羊的位置,1-27日共成交742宗;成交占比稳定维持在18%左右。

  另外,需要指出的是,本月黄埔区降幅最少,1-27日共成交229宗,环比下滑6.9%,且成交占比从5.2%上升至本月的6.0%。主要由于黄埔价格相对低洼、次新房房源充足,再加上科学城板块企业员工居住需求刺激,二手市场有较强活力。因此,黄埔整体成交有一定的抗跌性。天河区

  据广州中原研究发展部监测发现,本月天河区成交量主要由东圃、天河北等活跃板块支撑。其中以中海康城花园、骏景花园两盘表现相对活跃,8月成交均价分别为39956元/平、50674元/平。另外,据广州中原研究发展部调研了解,本月珠江新城板块市场活跃度出现回落;主要原因在于:目前购房客户对后市信心不足,“压价”相对强势,而业主让利降价空间未能满足,促使双方形成长时间的僵持。如近期的一135平的朱美拉公寓交易案例为例,业主原报价为1300万元,而客户想要以1180万元成交,但业主只能接受降价至1230万元,从而导致业客双方僵持近1个星期亦未能促成交易。广州中原研究发展部认为,目前业主报价相对合理,议价空间亦较去年同期有所收窄。建议购房客户在遇见“心水”房源时应避免盲目“压价”,更应着眼于物业的居住舒适度上。2019年8月,越秀区二手网签均价为42819元/㎡;阳光家缘中介网签量为286宗,环比下滑8.0%。据调研了解,本月淘金板块市场需求与上月基本持平,成交保持活跃。其中,淘金家园为板块成交主力贡献盘源,其成交均价为70402元/㎡。另外,据广州中原研究发展部监测发现,本月东风东板块需求反而有所减少,中原成交占比从上月的52.9%下滑至本月的39.1%,环比净减13.8%。其中,以楼梯楼散盘成交萎缩最为严重,而东风广场、锦城花园等优质二手房源需求则相对平稳。广州中原研究发展部认为,本月板块楼梯楼房源成交表现一般主要有两方面原因:一方面,部分“不急卖”的散盘业主报价相对偏高,并且议价空间较窄。从而导致客户接受意愿相对较低。另一方面,片区楼梯楼房源楼龄偏旧,多以20年楼龄左右的“老破小”为主,对于部分年轻的刚需购房客户吸引力较低。

  根据中原成交大数据显示,本月主要以海珠西板块、江南大道南板块两大板块成交支撑,其成交均价分别为42150元/㎡、37163元/㎡。而本月江南大道南板块成交最为活跃楼盘为金碧花园,其成交均价为35219元/㎡。另外,据监测,本月海珠区的赤岗板块成交有所萎缩,中介网签占比略有下滑,上门看房客数量环比7月减少3-4成。本月板块成交主要集中在优质的电梯楼小区且业主让利幅度较大的房源,如保利天悦、泓景花园等。其2019年8月成交均价分别为51574元/平、59238元/平。成交客户多以80、90后的首次置业刚需客户为主。但相对而言,本月海珠区海珠西板块成交持续保持活跃,盘源充足,板块优质小区盘源云集,周边生活完善、交通通达性较好,受不少改善、置换客户所青睐。其中以光大花园成交最为活跃,8月成交均价为48839元/平,套均均价为508万元/套。据调研了解,目前板块二手业主议价空间相对较大,以光大花园为例,部分放盘时间较长的盘源降价幅度基本在5%左右,大概在15-20万元区间,而置业客户遇到合适价格会快速入市。8月,荔湾区阳光家缘二手住宅网签宗数为194宗,环比下滑17.8%,而二手住宅网签均价为30786元/平。据广州中原研究发展部监测,荔湾成交活跃板块为中山八路板块,其中板块向来成交活跃的富力广场,本月成交持续向好,本月成交均价在48297元/平。除富力广场成交活跃外,本月总价较低的散盘亦成交向好,成交客户主要以90后为主。另外,据调研了解,进入8月后,荔湾区楼梯楼楼物业成交活跃,成交占比亦在不断攀升,2019年8月,楼梯楼物业成交占比为56.8%,环比7月上涨8.9%。根据调研,楼梯楼物业之所以成交活跃,主要原因在于:一、业主让利、议价幅度大,客户接受意愿较高。以中山八路板块为例,其楼梯楼散盘套均总价仅130-180万/套左右,议价空间基本可在5-8%左右,让利幅度在8-10万元左右,不少客户趁低价来“淘笋货”;二、入市门槛低。据监测,荔湾区楼梯楼套均总价仅在136万元/左右,对于不少首次置业的刚需客户有较强的吸引力。

  但据监测发现,本月白云罗冲围板块的置业需求保持相对稳定,主要凭借总价低、配套完善的优势吸纳置业客户。其购房人群以本地客居多,广州本地户籍占比达50.0%,成交多为两房及三房户型。而本月活跃楼盘主要为富力桃园和富力半岛花园为主,其成交均价分别为33960元/平和34357元/平,套均总价分别为300万元/套左右,入市门槛较低。另外,据调研了解到,本月白云金沙洲板块“客少盘多”情况继续延续,无论是上门客还是网客相比前段时间大幅减少,市场成交周期相对较长,但业主实际并没出现普遍的大幅度降价出售现象。现时,板块成交主要以低总价的楼梯楼盘源为主,其“明星盘”城西花园需求相对活跃,其成交均价为25224元/平,套均总价仅80-100万元左右,成交客户多以90后为主。

  2019年8月,番禺区二手网签均价为25055元/㎡;阳光家缘中介网签量为742宗,环比下滑16.3%。据广州中原研究发展部监测发现,本月钟村板块、市桥板块依然为番禺二手成交主力贡献板块,主要凭借“配套+楼价低洼”两大优势吸客。同时,未来地铁22号线建设落成后,能够使两大板块住户快速来往广州市中心,届时楼市含金量将进一步提高。另外,需要指出的是,由于近段时间华南板块新房市场陆续有新盘释出,市场供应充足,且价格与周边二手房源相当,促使本月华南二手市场成交回落。如近期成交相对火爆的思科智慧城·12光年、广州碧桂园·樾时光的在售均价仅35000-41000元/平和36000-43000元/平左右;与周边广州雅居乐(均价38000元/平)、万科欧泊(均价43000元/平)等优质二手房源呈现价格倒挂现象。据了解,不少原本打算置业的二手置换、改善客户转移至新房市场,导致本月门店上门客数量略有回落。8月,广州二手楼市交易氛围相对平淡,客户观望情绪相对浓厚,上门看房客有所减少,整体成交能力不如去年同期。另外,需要提出的是,8月25日,央行发布的住房贷款利率调整方案。自10月8日起,个人住房贷款定价基准从贷款基准利率转换为LPR。因此,部分有一定征信问题的购房客户可能在9月份会加快入市步伐,避免增加不必要的购房成本。因此,广州中原研究发展部预测:在“金九”传统购房旺季下,9月二手住宅成交量或将小幅提升,但价格仍较为平稳。