5月大连楼市报告:新房各项数据全面反弹 二手中

时间:2019-09-10 03:34       来源: 未知

  进入5月之后,全国楼市结束了从春节之后至4月份的一波“小阳春”,渐渐恢复到正常水平,各地楼市开始趋于稳定。

  分不同城市来看,根据贝壳研究院的最新数据,5月份,一线城市二手房成交量继续下滑,但是降幅收窄,“稳态”明显。以北京为例,5月,北京链家二手房实时成交环比小幅下滑约8%,在高首付比例的约束下,刚需改善释放节奏依旧缓慢。另外,市场给业主的反馈并不积极,业主下调报价占绝对主流,5月调价中,涨价次数占比仅14%,环比下降4个百分点。

  二线城市的房价涨幅有所扩大。根据某机构发布的报告指出,2019年1-4月,32个二线月份有所扩大。

  三四线城市已明显走出“过快上涨”的区间。2019年1-4月,64个三四线年三四线城市年初累计新房均价同比涨幅总体较高,最高达到23.1%的水平。但三四线年第一季度的涨幅已经远远小于2017年的高位水平,同时这一涨幅也低于全国10.2%的平均水平。

  回到大连楼市,4月份新房和二手房市场表现迥异,新房各项数据全面反弹,成交量、成交价、新增供应量、可售货量四大数据全面环比上升,二手房市场价格保持平稳,基本无变化,成交量环涨超过10%,在4月份市场后劲明显不足的背景下,5月份新房和二手房两端成交量再次有所突破。

  5月份市场再次突破,一方面跟当前政策保持稳定有关,这提供给了购房者一个相对可靠的购房环境,另一方面近期亮点频频的土地市场也给市场增添了信心。5月份土地市场的主角来自新希望地产,在5月15日新希望抢下甘区鹏辉小学西侧地块,楼面价12710元/平,溢价率再次达到49%(封顶),延续了年后大连土地市场的热度。

  注:2019年1月份开始,商品房市场旅顺备案网站无法查询数据,导致数据缺失;二手房市场金开备案数据禁止对外公布,旅顺备案数据无法查询,导致数据缺失;

  经历了4月份市场的后劲不足,5月份积攒的需求又再度释放,当月主城区二手成交5290套,成交量环涨11.3%。成交均价15479元/平,环比基本保持不变。二手房市场成均价延续了自去年以来的稳定走势。

  5月份高新区二手均价超过了中山区,成为当月大连二手房价最贵的城区,仅仅一个月中山区便再度反超,当月均价达17184元/平,环涨4.9%。而高新区当月均价16800元/平,环降3.4%。一涨一降使得中山区重新成为5月份二手房价最贵的城区。目前中山区价格一马当先,西沙高三区紧随其后,甘井子区当前均价14251元/平,与其他主城区尚有约2000-3000元/平的差距。

  5月份山东路商圈成交过户超过200套,均价达到12766元/平,价格环降2.6%,自年后便一直是大连最热销的二手商圈。当前,贝壳上山东路商圈挂牌房源超过1000套,挂牌房源量市内仅次于华南商圈,供应量巨大,以及价格亲民带动了成交量的持续高涨。

  如果说山东路是大连二手房最热的商圈,那么美林园就是大连二手房最热的小区,5月份甘井子泡崖美林园成交过户50套,连续四个月成为大连二手小区销量榜榜首,当月成交均价11376元/平。5月小区销量榜TOP10全部被甘井子和沙河口的小区占据。

  70平以下小户型在5月份销量占比同比增加了4.1%,而70平以上面积段产品则全面落后于去年同期成交占比,在以刚需客为主的大连二手房市场上,受房价倒逼,小户型是此类群体置业的首选产品。

  4月份全市新房成交量环降2.5%,3月份成交量大幅反弹的势头有所遏制,进入5月份之后,购买力再度有所抬头,当月成交量价全部反弹,从3月份开始,大连新房单月成交量稳定在4500套左右,二手房成交量稳定在5000套左右,价格也逐渐趋稳,政策和市场的稳定保证了楼市的健康发展。

  值得一提的是,年后开始大连二手房成交量已连续四个月超过新房市场,而5月份新房均价也再度反超二手房均价。

  随着市场的稳定以及土地市场的热度不减,市区包括融创海逸长洲在内的众多新房项目也是借势加快了自己的入市节奏,5月份全市新房新增供应近6000套,高新区新增供应超过1000套,金开区域新增供应3500套,这使得5月份全市新房可售套数达到8.7万套,但由于成交量环涨,去化周期反而有所下降,来到23个月左右。

  5月份各区去化周期均有所下降,中山、高新、甘井子和金开均低于30个月,甘井子和高新去化周期分别只有15个月和13个月。

  5月份中山区继续着全市新房最贵城区的称号,全月均价23313元/平,环涨9.2%。全市大部分城区均价环比上涨,只有西岗和金开均价环比下降。沙河口重回城区房价第一梯队,高新区位列第二梯队,甘井子紧随其后。

  板块销量榜上,体育新城板块依靠区域内招商海德公园和中海万锦公馆两大热盘的持续顺销,使得体育新城继续蝉联了月度销量榜冠军。当月其他热销板块还有高新中心板块、东港板块和大连湾板块。

  作为如今大连市区新房市场最热板块之一,体育新城板块内的项目一直是众多购房者关注的焦点,5月份体育新城板块内的中海万锦公馆和招商海德公园持续热销,进入了项目销量榜前三甲。

  与4月份相同,5月份面积段产品销量同比增长较快的依旧集中在100-120平和120-140平两个三室产品段,销量同比增长都接近4%。

  5月份市区仅一宗住宅地块摘牌,编号大城(2019)-8号,位于甘井子区东海路西、海口路北侧(鹏辉小学西侧)宅地在5月15日被新希望地产以12.45亿总价顺利摘牌拿下,楼面价12710元/平,溢价率49%(封顶)。

  从年后开始,每个月市区都会有至少一宗宅地挂牌,并且都会顺利摘牌成交。2019年目前市区已有龙湖胜利路地块、中海牧城驿地块、华润大连湾地块、新希望鹏辉小学西侧地块和中海明珠公园南侧地块等5宗地块是以49%的封顶溢价率摘牌成交。

  今年以来,全国一二线土地市场纷纷迎来了供应量和成交量的大幅回升。据统计,仅5月份全国336城土地成交幅数就累计3296宗,环比上涨18%,同比也增加了19%。作为二线城市的一员,大连今年的土地市场表现也堪称惊艳,今年前4个月大连市区土地累计摘牌17宗,摘牌土地面积累计151.17万平,同比增长4.7倍。出让金累计145.87亿,同比增长15.3倍。各项数据大幅度超过了去年的同期水平。

  究其原因,一个是今年众多房企纷纷启用“重回大城市战略”,但一线城市供地稀少,再加上政策严苛,使得二线城市尤其受到房企们的青睐,而大连由于主城区供地稀少,房企们的储备土地数量也是捉襟见肘,所以大多数市区宅地的推出都会引起一番争抢,而翻看下半年的供地排期,预计这种“僧多粥少”的情况还将继续。

  相对于土地市场的热度,楼市的表现更加的平稳,目前不论是新房还是二手房市场,都已从3月高峰期的火热态势中逐渐回顾平稳。在“因城施策”的背景下,通过政策的微调来保持这种稳定的市场态势是买卖双方都乐于见到的情况。

  数据来源:商品房—新峰机构,二手房——链家,土地——大连国有土地使用权交易中心

  从2019年1月开始,二手房数据仅统计市内五区(中西沙甘高),新房数据仅统计市内五区(中西沙甘金开),其余各区数据暂无法查询